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한국자산신탁
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기업소개
- 당사는 2001년 3월 20일 법인을 설립하여 같은해 4월 4일 (구)신탁업법에 의거하여 신탁업 인가를 득한 후 업무를 개시하였으며, 개시 직후 "대한부동산신탁"("코레트신탁"으로 사명변경, 현재는 법인 청산) 및 "한국부동산신탁"(현재 법인 청산)으로부터 우량 자산(토지신탁 개발사업), 인력 및 전산설비 등을 양수하여 영업기반을 마련하였습니다.
- 이후 주택 개발 등의 토지신탁사업과 담보신탁, 대리사무 등의 비토지신탁 사업을 중점적으로 수주하여 신탁 사업영역을 확대해 왔으며, 이와 같은 부동산신탁사업 뿐만 아니라 리츠 AMC, PFV AMC 등 다양한 부문으로 업무 외연을 확장하였습니다.
- 또한 2012년 이후에는 캐피탈 및 자산운용사 등의 금융 자회사 설립을 통해, 신탁/리츠/대출/투자/자산운용을 모두 아우르는 부동산금융 토탈 서비스를 제공하면서 종합 부동산 금융회사로서 면모를 갖추었습니다.
(1) 토지신탁
- 토지신탁은 건축자금이나 전문지식이 없는 부동산 소유자가 소유권을 부동산신탁회사에 이전하고 부동산신탁회사는 소유자 의견과 회사자금 및 전문지식을 결합하여 신탁재산을 효과적으로 개발ㆍ관리하고 그 이익을 돌려주는 부동산 신탁 유형으로 신탁재산의 처분 방식에 따라 분양형ㆍ임대형 토지신탁으로 분류되며, 건설자금 조달책임 부담의 유무에 따라 차입형ㆍ관리형 토지신탁으로 분류됩니다.
- 토지(개발)신탁의 보수 : 토지신탁보수는 분양예정총액, 예정건설비, 신탁회사 자금 투입규모 등에 따라 상호 협의하여 결정합니다.
(2) 담보신탁
- 담보물이 되는 부동산을 신탁회사에 신탁하고 유효 담보금액의 범위에서 채권자(주로 담보대출을 실시하는 금융기관)에게 우선수익권을 설정(우선수익권 증서 발급)하여 대출을 받는 형태의 신탁상품으로서, 대출기간이 만료되어 위탁자(또는 제3의 채무자)가 대출금을 갚으면 신탁계약을 해지하면서 신탁부동산을 위탁자에게 돌려주고, 채무를 불이행(원리금 미지급)할 경우에는 부동산신탁회사가 신탁부동산을 처분해 그 대금으로 금융기관 대출금을 갚게 됩니다.
- 담보신탁은 통상의 담보 방법인 (근)저당권 설정에 비해 시간과 비용이 절감되는 등의 장점이 있는 바, 이를 비교하면 아래 표와 같습니다.
(3) 분양관리신탁
- 2005년 4월부터 "건축물의 분양에 관한 법률"이 시행됨에 따라 상가, 오피스텔 등의 상업용 부동산을 선(先)분양하기 위해서는 사업 시행자인 분양사업자가 부동산(토지 및 완성ㆍ미완성 건물)을 부동산신탁회사에 신탁하고 부동산신탁회사로 하여금 분양대금 관리, 공정관리 등을 수행하게 하여야 합니다. 분양관리신탁은 이에 따른 신탁상품으로서, 동법의 취지에 따라 수분양자의 보호를 우선적인 목적으로 추구하고 있으며, 이와 함께 분양사업자의 성공적인 사업수행을 지원하는 상품이라고 할 수 있습니다.
- 분양관리신탁의 보수 : 사업관련 계약 및 기타 약정에 의거 수행하는 업무내용에 따라 아래 각호의 보수를 각각 별개로 산정하여 합산합니다.
(4) 관리신탁
- 부동산신탁회사가 소유자를 대신하여 부동산을 종합적으로 관리ㆍ운용하거나, 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하여 주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.
○ 갑종관리신탁 : 부동산의 전반적인 관리 자체를 목적으로 임대차관리, 시설 유지, 부동산 세무, 법률, 회계 등 종합적으로 신탁재산을 운영 및 관리하는 업무를 수행
○ 을종관리신탁 : 부동산 소유권의 관리를 통하여 부동산 자산을 보전하는 것이 주목적인 관리신탁으로서, 실질적인 부동산 관리 업무(임대차, 시설 유지 등)는 위탁자 또는 수익자가 수행
- 관리신탁의 보수
○ 갑종관리신탁
(5) 처분신탁
- 대형ㆍ고가의 부동산, 권리관계가 복잡한 부동산 등 부동산을 매각ㆍ임대ㆍ분양 등의 방법으로 처분하고자 할 때, 최적의 수요자를 발굴해서 적정가격으로 신속하고 안전하게 처분해주는 업무로서 아래와 같이 구분 됩니다.
○ 갑종처분신탁 : 신탁회사가 실질적으로 수요자(매수자)를 발굴하여 처분 업무를 수행하는 업무를 수행[주로 대형ㆍ고가의 부동산인 경우]
○ 을종처분신탁 : 수요자(매수자)가 정해져 있거나, 처분 절차가 계획되어 있는 경우로서, 처분 절차의 안정적 진행이 주목적인 처분신탁[주로 권리관계가 복잡한 경우]
- 처분신탁의 보수
○ 갑종처분신탁 : 처분 가액을 기준으로 아래 표와 같이 수수료를 산정
○ 을종처분신탁 : 갑종처분신탁의 1/2에 상당하는 금액을 적용
(6) 대리사무(신탁 부수 업무)
- 신탁회사가 고객을 대신하여 부동산 개발 사업의 자금관리 사무, 부동산에 대한 취득ㆍ처분 관련 사무, 인ㆍ허가 등의 개발 관련 사무 등 다양한 업무를 수행하는 상품입니다. 최근에는 주택법에 따라 지역주택조합이 주택법에 따라 조합원의 분담금 등을 재원으로 주택 개발사업을 수행할 경우, 조합원이 납부한 분담금을 관리 해주는 자금관리 대리사무 상품이 많이 통용되고 있는 상황입니다.
- 대리사무업무의 보수 : 실제 수행하는 업무내용에 따라 아래 보수를 기준으로 각각 별개로 산정하여 합산합니다.
(7) PFV의 자산관리회사 업무(신탁 부수 업무)
- 조세특례제한법 제104조의 31(프로젝트금융투자회사에 대한 소득공제)에 의한 법인(이하 "PFV")은, 같은 법에서 규정하는 소득공제 요건을 충족하기 위하여 조세특례제한법 시행령 제104조의28에서 정하는 "자산관리회사"에 자산관리ㆍ운용 및 처분에 관한 업무를 위탁하여야 하는 바, 본 상품은 신탁회사가 위 법규에서 정하는 바에 따라 PFV의 자산관리ㆍ운용 및 처분 업무를 위탁받고 PFV로부터 수수료를 수취하는 상품입니다.
- 이 상품은 신탁회사가 전문지식과 업무 경험을 바탕으로 최적의 사업전략 수립, 인허가 도출, 분양수입금 등의 수입 관리, 준공 및 정산 등의 업무를 실시하여 부동산 개발사업을 부실화 시킬 수 있는 저해요인을 효과적으로 감소시키고, 선량한 관리자로서 재산을 보관ㆍ관리하여 투자자의 이익을 보호하는데 그 목적이 있습니다.
- 또한, 위 세법상 PFV의 소득공제 요건을 충족하기 위해서는 자산관리회사를 출자자(또는 출자자가 설립한 법인)로 정하여야 하므로, 신탁회사가 자산관리회사 업무를 영위함으로 인하여, 다수 출자자(건설회사, 시행사 등) 중 사회적 신뢰도가 높고 업무 경험이 있는 신탁업자가 출자자를 대표함으로써 금융시장의 안정화에 기여하고자 노력하고 있습니다.
(8) 부동산컨설팅 업무(신탁 부수 업무)
- 의뢰인에게 부동산에 관한 개발계획, 매매, (임)대차, 관리, 금융 등 부동산활동의 다양한 영역에 대하여 적절한 조언, 전문적인 지도, 판단자료의 제공을 통하여 의뢰인이 최선의 의사결정을 할 수 있도록 권고안을 제공하는 전문적인 용역업무를 말합니다.
- 당사는 본 컨설팅 업무를 통하여 회사가 보유한 부동산관련 전문지식을 체계적으로 활용하고, 회사의 수익원을 다양화 하며, 궁극적으로 한정된 부동산 자원의 합리적 이용을 극대화하여 국토의 효율적 이용을 도모하고자 노력하고 있습니다.
(9) 리츠(REITs) 자산관리회사(AMC) 업무
- 부동산투자회사(리츠)로부터 리츠가 소유한 자산에 대한 투자ㆍ운용업무를 수탁받아 이를 수행하는 업무를 말합니다. 즉, 신탁회사가 리츠의 자산관리자로서 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠) 및 위탁관리부동산투자회사(위탁관리 리츠)로부터 부동산의 취득, 관리, 개량, 처분, 개발, 임대차, 유가증권의 매매, 금융기관에의 예치, 지상권ㆍ임차권 등 부동산 사용에 관한 권리의 취득ㆍ관리ㆍ처분 등의 자산관리 업무를 수행하는 것입니다.
- 본 리츠 자산관리회사 업무는 부동산투자회사법에 의하여 당국(국토교통부)의 인가를 받은 후 영위할 수 있는 업종(자본시장법 제40조에 따라 신탁업 외 업무로서 금융위원회 신고 후 업무 영위)으로서, 당사는 당국으로부터 정기ㆍ수시의 관리 감독을 받고 있으며, 준법감시인을 선임하여 내부통제를 실시하고 있습니다.
*영업의 종류별 실적
주주에 관한 사항
포괄손익계산서
매출액 : 2017년 2225억원, 2018년 2266억원, 2019년 2233억원, 2020년 2401억원으로 증가추세에 있습니다. 2020년은 전년동기대비 7.5% 증가하였습니다 .2020년 분기별로 보면 1분기 568억원, 2분기 601억원, 3분기 570억원, 4분기 661억원입니다.
영업이익 : 2017년 1668억원, 2018년 1379억원, 2019년 1141억원으로 감소하였고, 2020년 1787억원으로 증가하였습니다. 2020년은 전년동기대비 56.6% 증가하였습니다. 2020년 분기별로 보면 1분기 391억원, 2분기 418억원, 3분기 461억원, 4분기 516억원입니다.
재무상태표
자산은 2017년 7796억원, 2018년 10081억원, 2019년 12375억원으로 증가하였고, 2020년 12076억원으로 감소하였습니다.
부채는 2017년 2631억원, 2018년 4150억원, 2019년 5764억원으로 증가하였고, 2020년은 4388억원으로 감소하였습니다.
자본은 2017년 5165억원, 2018년 5931억원, 2019년 6611억원, 2020년 7689억원으로 증가하였습니다.
자산의 총계는 부채보다 자본이 높아 재정건전성이 좋습니다.
현금흐름표
영업활동 현금흐름 : 2017년 -1183억원, 2018년 -1686억원, 2019년 -902억원, 2020년 5693억원으로 영업활동 현금흐름이 2020년에 원활해졌습니다.
투자활동 현금흐름 : 2017년 708억원, 2018년 -99억원, 2019년 -39억원, 2020년 -1743억원으로 투자활동 현금흐름이 2018년부터 원활했습니다.
재무활동 현금흐름 : 2017년 714억원, 2018년 1817억원, 2019년 1430억원, 2020년 -1716억원으로 2020년은 투자활동 현금흐름이 원활합니다.
종목분석
CAPEX : 2018년 2억원, 2019년 2억원, 2020년 1억원으로 CAPEX가 좋습니다.
기업실적분석
부채비율 : 2018년 69%, 2019년 87%, 2020년 57%로 하고 증감을 오가고 있으며, 표준(100%)보다 낮아 안정적입니다.
유보율 : 2018년 1079%, 2019년 1093%, 2020년 1160%로 증가하고 있고, 유보율이 높아 사내 유동자산이 좋습니다.
차트 및 총평
한국자산신탁의 2021년 영업이익은 1596억원으로 추정됩니다. 현재(21.4.28) 시가총액은 5994억원으로 멀티플 3.75입니다.
예상을 상회, 이번 분기 대손충당금 없어: 1분기 영업수익은 젂년대비 1.5%, 영업이익은 26.8% 증가하며 예상을 27% 상회했습니다.
Top line 정체가 지속되는 반면 영업이익 상승폭이 컸던 이유는 젂년동기 109억원에 달했던 대손충당금이 이번 분기에는 거의 반영되지 않았고 대 손충당금 홖입이 약 5억원 반영된 데. 2018년 295억원, 2019년 491억원에 달했던 대 손충당금 리스크는 이제 해소 국면에 접어든 것으로 판단됩니다..
4월 1일 개정된 자산건젂성 분류 기준 하에 2분기 읷시적으로 대손충당금이 추가 반영될 수는 있겠으나 펀더멘털의 큰 변화를 의미하는 것은 아닐 것 신탁계정대 하락했습니다.
1분기 싞탁계정대 잒액은 젂년대비 1,140억원 감소한 0.9조원으로 3년만 에 하락했습니다. 구체적으로 계정대 상홖(회수)가 4,060억원, 싞규 현장 투입이 2,920억원 수주는 정체지만 건전성 강화: 1분기 수주 총액은 351억원, 그 중 차입형싞탁 수주는 80억 원에 불과했으나 주택경기 침체를 반영해 2019년부터 비차입형 싞탁 위주로 수주 선별 지 속 중. 2020년 총 수주는 1,050억원으로 젂년과 유사한 수준으로 추정합니다.
정상등급 자산은 2,900억원, 총 자산 대비 비중은 23%로 젂년 말 2,070억원, 17% 대비 개선. 싞탁업계의 외 형 축소는 불가피한 가운데 올해 리스크 관리가 최대 관건. 한국자산싞탁은 싞탁업계 내에 서 비교적 빠르게 현안 사업장 정리와 유동성 확보가 진행 중읶 것으로 판단됩니다.
매매포인트
한국자산신탁은 20년 8월부터 지속적으로 증가하다가 20년 12월부터 21년 3월까지 보합상태였습니다. 21년 3월말부터 급등하였고, 최고점 5230원을 찍고 조정중에 있습니다. 매수적정가는 4500원초반입니다.
추정평균단가
| 종목명 | 현재가(21년 4월 28일) | 개인 | 외국인 | 기관 |
| 한국자산신탁 | 4740원 | 4444원 | 4269원 | 4645원 |
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